Az irodabérleti piac helyzete Budapesten

Az irodabérleti piac helyzete Budapesten

Az iroda bérleti díjakat az emelkedés jellemezte 2018-ban:


A budapesti irodák átlagos kínálati bérleti díja az elmúlt években folyamatos növekedést mutatott és 2018-ban összességében 7,1 százalékkal emelkedett. A legszembetűnőbb emelkedést a legkedvezőbb elhelyezkedéssel és magas minőségi színvonallal bíró elsődleges (prime) irodák kínálati bérleti díja mutatta, amelynek szintjét 2018 végén 25 euro/négyzetméter/hó szinten regisztrálták az ingatlanpiaci tanácsadócégek. Ez a szint 19 százalékkal magasabb az egy évvel korábbi adatnál, viszont a prime bérleti díj növekedésének mértéke nem jellemző a teljes irodapiacra. A Budapest Research Forum által rendszeresen monitorozott teljes modern irodaállomány vonatkozásában a kínálati bérleti díj átlagos havi szintje 12,19 euro/négyzetméteren állt 2018 december végén, ami éves összevetésben 7,1 százalékos emelkedést jelent. A teljes modern irodaállományon belül is csak a jobb minőségű („A” kategóriás) irodákat vizsgálva a kínálati bérleti díjak átlagos szintje 14,73 euro/négyzetméter/hó volt tavaly év végén, 4,2 százalékos éves növekedés eredményeképpen.

A kihasználatlansági ráta a valaha mért legalacsonyabb szinten volt 2018 végére

2018 végére a budapesti modern irodák átlagos kihasználatlansági rátája 7,3 százalékos szintre csökkent. Ilyen alacsonyan adatot korábban még sohasem mértek. A budapesti modern irodaállomány tavaly év végén 3,63 millió négyzetmétert tett ki, amelyből 3,02 millió négyzetméter (83 százalék) a bérbeadásra kínált terület, 0,61 millió négyzetméter pedig a tulajdonosok saját használatában álló terület volt. Az irodapiac kihasználatlansági rátája 2018 folyamán összességében egy enyhe (20 bázispontos) csökkenést mutatott a 2017 végi adathoz képest, de ez az enyhe csökkenés egy rendkívül élénk kereslet- és kínálatoldali aktivitás eredményeképpen jött létre. A bérletre kínált irodaterületek átlagos kihasználatlansági rátája 8,8 százalékon állt 2018 végén. 2018 folyamán kiemelkedő volumenű újiroda-átadás történt a budapesti irodapiacon. Az év során 231 ezer négyzetméternyi új irodaterületet adták át Budapesten, ami a 2017-ben megvalósult új átadások közel háromszorosa és legutóbb 2009-ben volt példa ilyen volumenű új irodakínálatra. A budapesti irodapiacot rendkívül élénk fejlesztési aktivitás jellemzi, 2018 végén közel 480 ezer négyzetméter új irodaterület kivitelezése volt folyamatban, amely az elkövetkező 2–3 évben fog megjelenni új kínálatként a piacon. Ezen épületek elkészültével összességében a 2018 végén meglévő budapesti modern irodaállomány 13 százalékának megfelelő új irodaterület jelenik majd meg. A 2018 végi adatok alapján 2019-re 126 ezer négyzetméter új iroda átadása várható és ezen irodaterületek 44 százalékát már előbérleti szerződésekkel lekötötték a bérlők. A 2019- re várt átadások aránylag magas előbérleti arányából kiindulva, idén is folytatódhat a kihasználatlansági ráta csökkenése. A Váci úti irodafolyosón túl a Dél-Buda és a nem központi Pest alpiacokon jelentős irodafejlesztési aktivitás mutatkozik, továbbá a Pest központ alpiacon is számottevő új irodaterület épül. A budapesti modern irodaterületek 24 százaléka (878 ezer négyzetméter) a Váci úti irodafolyosóra koncentrálódik és jelenleg itt a legnagyobb az újiroda-építések volumene is, továbbá a fejlesztők terveiben szereplő, de még el nem kezdett projektek közül is itt épül majd a legtöbb . A folyamatban levő és tervezett fejlesztések alpiacok közötti eloszlása alapján, a korábbi évekhez képest a nem központi Pest alpiacon – főként a Róbert Károly–Hungária–Könyves Kálmán körút mentén – tapasztalható megnövekedett fejlesztési aktivitás. Az épülő és a meglévő irodaállomány arányaként számított megújulási ráta a DélBuda és a nem központi Pest alpiacokon mutat kiemelkedő (rendre 33 százalékos és 24 százalékos) értékeket a következő 2–3 év vonatkozásában. Az elmúlt évekhez hasonlóan, 2018-ban is erős bérleti kereslet jellemezte az irodapiacot, amelynek eredményeképpen jelentős volumenű új átadások mellett is csökkenni tudott a kihasználatlansági ráta. 2018 teljes bruttó irodapiaci kereslete 5 536 ezer négyzetméter volt, megközelítve a 2015-ös csúcsév (538 ezer négyzetméteres) keresleti volumenét. 2018-ban volumen tekintetében és arányaiban is nagyobb szerep jutott az új bérbeadásoknak, amit a szűkebb mennyiségű új kínálat az elmúlt években nem tett lehetővé. Ahogy a meglévő állomány és az új fejlesztések esetében, a bérleti kereslet legnagyobb része is a Váci úti irodafolyosóra koncentrálódik, a teljes kereslet több mint harmada (a bérbe vett területek 36 százaléka) ezen az alpiacon realizálódik. A 2018-as adatok alapján a legkedveltebb helyszínek közé sorolhatók még a Dél-Buda, a Pest központ és a Belváros alpiacok, ahol a bérelt területek alapján a bérleti tranzakciók rendre 14, 12, 12 százaléka csapódott le. Az irodapiac nettó bérbeadásainak bérlői tevékenység szerinti összetétele a korábbi évekhez képest nagyobb kiegyensúlyozottságot mutatott 2018-ban. A bérletiszerződés-megújításoktól szűrt nettó bérbeadásból lényegében egyenlő arányban vették ki a részüket az informatika-távközlés, a vállalatok közötti szolgáltatás és kereskedelem (B2B), a pénzügyi szolgáltatás, az állam-közszolgáltatás, valamint a gyártás–ipar–energia szektorok . A közszolgáltató szektor aktív irodapiaci jelenléte 2018 során végig mérhető volt, és a megelőző két évhez képest lényegesen nagyobb területigénye lépett fel. Éves viszonyításban a legnagyobb csökkenést a gyártás–ipar–energia, valamint a végfelhasználóknak nyújtott szolgáltatás és kereskedelem (B2C) nettó bérbeadáson belüli aránya szenvedte el.

Forrás: Kereskedelmiingatlanok – Piaci jelentés (MNB – 2019)
Fotó: Pixabay