Mit csinál egy értékbecslő? Miért fontos a piaci ár meghatározása?

Mikor értékesíteni kívánunk egy ingatlant, az első és legfontosabb kérdés, hogy hogyan árazzuk be. Ügyfeleinkkel beszélgetve azt tapasztaljuk, hogy a többség megnézi, hogy mennyiért hirdetnek a környéken hasonló ingatlanokat, és azokhoz viszonyít. Ezzel több probléma is van. Egyrészt hirdetni bármit lehet bármennyiért, másrészt a piac jelenleg nagyon gyorsan változik. A tulajdonosok pedig hajlamosak szubjektív tényezők alapján felülértékelni saját lakásukat.

De arra is gyakran látunk példát, hogy valaki a piaci ár alatt értékesíti az ingatlant, hiszen a gyorsan változó piacon előfordul, hogy a hirdetési árak elmaradnak az értékesítésiektől.

A túlárazással nem csak az a probléma, hogy elhúzódik az értékesítés folyamata. Ilyenkor a tulajdonos egy sor árcsökkentést hajt végre, hónapról hónapra, és ettől az érdeklődők úgy érzik, hogy valami gond van az adott ingatlannal, túl régen van a piacon, és senkinek sem kell.

Ezzel szemben egy profi értékbecslő a hirdetési árakon kívül, a hasonló ingatlanok tényleges értékesítési árával is számol. Figyelembe veszi a piaci trendeket. S mivel mi értékesítéssel is foglalkozunk, ismerjük azokat az objektív értéknövelő és csökkentő tényezőket, amire a vevők is felfigyelnek. Ezeknek a tényezőknek a segítségével számoljuk ki az ingatlanok valós piaci értékét.

Lakóingatlanoknál a leggyakrabban piaci összehasonlító elemzést készítünk. Ennek lényege az, hogy a közelmúltban eladott, vagy jelenleg kínált vagyontárgyak összehasonlításra kerülnek az értékmeghatározás tárgyát képező ingatlannal. Az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok és a vizsgált vagyontárgy közötti különbözőségek ismeretében kiigazításokat kell tenni olyan eltérésekre, mint pl. az értékesítés vagy ajánlat feltételei, az ingatlan fekvése, fizikai és gazdasági jellemzői, használati módja és az értéknek az ingatlantól független összetevői. Az így kapott számítások eredményei többnyire kijelölik azt a tartományt, amelyben a vizsgált ingatlanérték majd elhelyezkedik. A pontos számítások elvégzéséhez nélkülözhetetlen a helyszíni szemle. Valamint a lehető legtöbb információval kell rendelkeznünk az ingatlannal kapcsolatban, tisztában kell lennünk a jogi és műszaki háttérrel is.

Ipari és egyéb speciális ingatlanok

Vannak olyan speciális ingatlanok, ahol nagyon nehezen tudunk összehasonlító adatot találni, mert vagy nincs a piacon hasonló, vagy csak nagyon kevés van. Ilyen esetekben a tulajdonosok legtöbbször „hasra-ütés” szerű állapítják meg az adott ingatlan értékét. Vagyis kitalálják, hogy mennyit szeretne érte kapni, és az lesz az adott ingatlan kínálati ára. Mi akkor sem ijedünk meg, ha nincsenek összehasonlító adatok. Az értékbecslők eszköztárában van még ugyanis két másik módszer, amivel meg tudjuk határozni a piaci árat.

Az egyik a hozamalapú becslés. Ilyenkor azt vizsgáljuk, hogy az ingatlan a legideálisabb kihasználtság esetén mennyi hasznot hajtana az új tulajdonosának. A számításnál figyelembe vesszük a piaci kockázatot, és a befektetők által elvárt nyereséget is. Így tudjuk kikalkulálni, hogy mi az a legmagasabb összeg, amin megéri egy befektetőnek megvásárolni az adott ingatlant.

A harmadik – és legritkábban használt – módszer a költségalapú becslés. Ilyenkor kiszámoljuk, hogy mekkora beruházással lehetne létrehozni az adott ingatlant, majd a jelenlegi állapotának figyelembevételével, csökkentjük ezt az értéket. Vagyis levonjuk az amortizációt.

Tudjuk, hogy ezek a számítások elsőre bonyolultnak tűnnek. A mi dolgunk, hogy kiválasszuk a megfelelő módszert és elvégezzük a számításokat

Az értékbecslés fül alatt kérhet szakértő kollégáinktól díjmentes konzultációt.